Uw woning staat ‘onder water’ als de actuele marktwaarde lager is dan de resterende hypotheek. Bij verkoop van uw woning houdt u dan een restschuld over. Dat hoeft niet altijd een belemmering te zijn als u wilt verhuizen. Wel is het belangrijk dat u tijdig contact opneemt met uw bank.

In het kort

  • Enkele jaren geleden stond ruim één op de drie woningen in Nederland ‘onder water’. Door de aantrekkende woningmarkt is dat aantal sterk gedaald. Naar verwachting zet die daling de komende jaren door.
  • Een restschuld hoeft geen belemmering te zijn voor een verhuizing; heeft u geen eigen geld om af te lossen, dan kunt u bij de meeste banken de restschuld meefinancieren in uw nieuwe hypotheek.
  • Wilt u het risico op een restschuld verkleinen? Dan kunt u als u daarvoor de middelen heeft extra aflossen op uw hypotheek.
  • Neem contact op met uw bank als u een restschuld verwacht en die niet met eigen geld kunt aflossen. U heeft toestemming van de bank nodig als u uw woning met verlies verkoopt.
  • Op 1 januari 2O18 veranderen de fiscale regels; restschulden die op of na die datum zijn ontstaan kunnen nog wel worden meegefinancierd in de nieuwe hypotheek, maar u heeft geen renteaftrek meer over dat leningdeel.

Restschuld geen belemmering bij verhuizen

Een woning staat ‘onder water’ als de marktwaarde lager is dan de resterende hypotheek. Wilt u verhuizen? Neem dan tijdig contact op met uw bank. In veel gevallen is het onder voorwaarden mogelijk om uw restschuld mee te financieren in uw nieuwe hypotheek.

Ondanks de aantrekkende woningmarkt, staan er nog steeds woningen onder water; bij verkoop kan de resterende hypotheek dan niet volledig worden afgelost met de opbrengst van de woning. Dit is geen probleem zolang u in uw huidige woning blijft wonen; het feit dat uw woning onder water staat heeft geen invloed op uw maandlasten. Wel kan het verstandig zijn om het risico op een restschuld te verminderen door tussentijds extra af te lossen.

Heeft u verhuisplannen? Ook dan hoeft een verwachte restschuld geen belemmering te zijn. Het is van belang dat u tijdig contact opneemt met uw bank als u een restschuld verwacht. Uw bank moet namelijk toestemming geven voor de verkoop van uw woning. Bij een verwachte restschuld kan de bank samen met u de mogelijkheden bespreken.

Heeft u geen eigen middelen om uw restschuld af te lossen? Dan zijn er meestal wel mogelijkheden om de restschuld onder voorwaarden mee te financieren in uw nieuwe hypotheek. De bank houdt dan rekening met de extra lasten van de restschuldlening om vast te stellen hoeveel u mag lenen voor de aankoop van uw nieuwe woning. In veel gevallen kunt u dan dus minder lenen voor uw nieuwe woning.

Is uw woning verkocht tussen 29 oktober 2O12 en 31 december 2O17? Dan mag u mogelijk de rente over het leningdeel voor financiering van uw restschuld aftrekken van de inkomstenbelasting. De renteaftrek geldt maximaal vijftien jaar. Voor restschulden ontstaan na 1 januari 2O18 komt deze regeling te vervallen. De rente over de restschuld is dan niet meer fiscaal aftrekbaar. Neem voor meer informatie contact op met uw fiscaal adviseur.

Gaat u verhuizen naar een huurwoning, dan kunt u uw restschuld niet meefinancieren in een nieuwe hypotheek. In dat geval zijn veel banken echter wel bereid om uw restschuld te financieren met een consumptief krediet. Uw bank of adviseur kan u hier meer over vertellen.

Wat u van uw bank kunt verwachten

 

Bijna alle banken zijn bereid een restschuld van bestaande klanten mee te financieren in de nieuwe hypotheek.

Heeft u een restschuld bij verkoop van uw woning, dan kunt u deze in veel gevallen meefinancieren in uw nieuwe hypotheek. Banken bepalen zelf of en onder welke voorwaarden zij een restschuld willen meefinancieren. Uitgangspunt is dat uw hypotheek – inclusief het meefinancieren van de restschuld – verantwoord is. Nu én in de toekomst.

Uw bank of adviseur kan u vertellen of meefinancieren in uw geval mogelijk en verstandig is. Heeft u een hypotheek met NHG? Dan kan uw bank of adviseur u ook informeren over de mogelijkheden om uw restschuld mee te financieren als u opnieuw een hypotheek met NHG wilt. Het kan ook zijn dat u de restschuld kunt aflossen door een consumptief krediet af te sluiten.

Wat u zelf kunt doen

U kunt een restschuld op verschillende manieren afbetalen. Heeft u nog geen verhuisplannen? Dan kunt u het risico op een restschuld verkleinen door extra af te lossen.

Het is in uw belang om de kans op een restschuld zoveel mogelijk te verkleinen. Dat kan door tussentijds extra af te lossen op uw hypotheek. Verwacht u toch een restschuld bij verkoop van uw woning? Neem dan tijdig contact op met uw bank.
U kunt aan de hand van de meest recente WOZ-waarde, actuele verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving of een taxatie nagaan wat de huidige marktwaarde van uw woning is. Zo weet u of u bij verkoop een restschuld kunt verwachten.
Staat uw woning onder water, dan hoeft u zich daarover niet direct zorgen te maken. Zolang u niet gaat verhuizen, verandert er niets aan uw situatie en blijft u dezelfde woonlasten betalen. Pas als u uw woning verkoopt en de opbrengst onvoldoende is om de resterende hypotheek af te lossen, heeft u een restschuld.
U kunt het risico op een restschuld bij verkoop van uw woning verkleinen door extra af te lossen op uw hypotheek. Bij veel banken kunt u jaarlijks een deel van de hypotheeksom extra aflossen zonder dat u daarvoor kosten betaalt. Vooral als u een (deels) aflossingsvrije hypotheek heeft, kan dat verstandig zijn. Uw bank of adviseur kan u meer vertellen over de mogelijkheden.
Heeft u verhuisplannen en verwacht u een restschuld bij verkoop van uw woning? Neem dan direct contact op met uw bank. U heeft namelijk toestemming nodig om uw woning met een restschuld te verkopen. Misschien kunt u uw restschuld met eigen geld terugbetalen, of zijn er familie of bekenden die u een bedrag willen schenken (dit kan fiscaal aantrekkelijk zijn) of lenen. Onder voorwaarden is het ook mogelijk uw restschuld mee te financieren in uw nieuwe hypotheek of hiervoor een consumptief krediet af te sluiten.

 

Veelgestelde vragen

Kan ik bij verkoop van mijn woning ná 1 januari 2O18 de restschuld nog meefinancieren?

Hoewel de fiscale regels veranderen, blijven de meeste banken ook na die datum de mogelijkheid bieden om een restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek. Wel is de rente die u betaalt voor dit hypotheekdeel dan niet meer fiscaal aftrekbaar.

Moet mijn bank akkoord gaan als ik mijn woning met een restschuld wil verkopen?

Het is belangrijk dat u direct contact opneemt met de bank als u uw woning wilt verkopen en verwacht dat er een restschuld overblijft. Uw bank schat dan in of u uw restschuld kunt terugbetalen. Het kan zijn dat uw bank geen toestemming geeft om uw woning met een restschuld te verkopen. Heeft u al een koopcontract getekend, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben. Bijvoorbeeld dat u een boete (1O% van de koopsom) moet betalen aan de kopende partij omdat de verkoop niet doorgaat. Door tijdig contact op te nemen met de bank kunt u dit voorkomen.

 

Hoe stel ik de actuele waarde van mijn woning vast?

Vaak geeft de meest recente WOZ-waarde een goede indicatie. Bedenk wel dat de WOZ-waarde betrekking heeft op het voorgaande jaar en dus geen rekening houdt met recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Ook kunt u nagaan wat vergelijkbare woningen in de omgeving bij recente verkopen hebben opgebracht. De meest nauwkeurige inschatting krijgt u door een taxateur in te schakelen. Hier zijn kosten aan verbonden. Hoeveel uw woning daadwerkelijk opbrengt, weet u pas bij verkoop.

 

Mijn woning staat onder water. Kan de bank de rente nu verhogen?

Het rentetarief voor uw hypotheek houdt onder andere rekening met het risico dat de bank loopt. Aan het einde van de rentevaste periode doet de bank u een aanbod voor de volgende periode. Is de waarde van uw woning gedaald, dan kan het zijn dat de bank een hogere risico-opslag rekent. Tijdens de rentevaste periode kan de bank het rentetarief niet wijzigen.

Wat als ik een woning erf met een restschuld?

Vermoedt u dat de waarde van de woning die u erft lager is dan de resterende hypotheek, dan kunt u de erfenis beneficiair aanvaarden. U geeft daarmee aan dat u de erfenis aanvaardt op voorwaarde dat de bezittingen groter zijn dan de schulden. Dit geeft u de tijd om uit te zoeken of u de erfenis wilt accepteren.

Mag ik vermogen dat ik heb opgebouwd voor de aflossing van mijn hypotheek gebruiken om de restschuld te voldoen?

Vermogen dat u heeft opgebouwd in uw Kapitaalverzekering Eigen Woning, Spaarrekening Eigen Woning of Beleggingsrekening Eigen Woning kunt u gebruiken voor aflossing van uw restschuld. Als de Kapitaalvrijstelling Eigen Woning van toepassing is, hoeft u mogelijk over (een deel van) het uitgekeerde bedrag geen belasting te betalen. Neem hiervoor contact op met uw fiscaal adviseur. Meer informatie vindt u op de site van de Belastingdienst.

Wat als ik na verkoop van mijn woning een restschuld heb en ga huren?

In dat geval sluit u geen nieuwe hypotheek af en kunt u de restschuld dus niet meefinancieren. Kunt u de restschuld niet met eigen geld aflossen, neem dan tijdig contact op met uw bank. Er zijn twee mogelijkheden:

  • U kunt voor uw restschuld mogelijk een consumptief krediet afsluiten; Is uw woning verkocht tussen 29 oktober 2O12 en 31 december 2O17, dan is de rente op deze lening maximaal vijftien jaar fiscaal aftrekbaar.
  • U spreekt met de bank een betalingsregeling af.