Koopt of bouwt u een nieuwbouwwoning? Dan verloopt de aanvraag van uw hypotheek anders dan bij een bestaande woning. Het is belangrijk vooraf een goede inschatting te maken van het bedrag dat nodig is om de woning te realiseren, inclusief alle bijkomende kosten.

In het kort

In het kort:

  • Bij een nieuwbouwwoning is het vaak lastiger in te schatten hoeveel u nodig heeft voor de aankoop of bouw van de woning en alle bijkomende kosten.
  • Voor de financiering van de aankoop of bouw van uw nieuwbouwwoning kunt u bij de bank een hypotheek aanvragen.
  • Een nieuwbouwwoning betaalt u meestal in termijnen. Het geleende bedrag wordt dan in een bouwdepot gestort, waaruit u de termijnen betaalt.
  • Bij nieuwbouw betaalt u geen overdrachtsbelasting. Wel kunt u met aanvullende kosten te maken krijgen, zoals bouwrente en de kosten voor meerwerk.
  • Tijdens de bouw betaalt u rente over uw nieuwe hypotheek. Woont u nog in uw oude woning? Dan heeft u tijdelijk dubbele woonlasten.

Nieuwbouwwoning: breng vooraf alles in kaart

Bij aankoop of bouw van een nieuwbouwwoning is het belangrijk dat u vooraf een aantal zaken goed in kaart brengt. Zoals het vereiste budget en de gevolgen van eventuele dubbele woonlasten. Ga ook na tot wanneer uw hypotheekofferte geldig is.

Bij projectmatige nieuwbouw koopt u de grond van een projectontwikkelaar of de gemeente en sluit u een overeenkomst met de bouwer van uw woning. Vaak worden de aankoop van de grond en de bouwkosten samengevoegd in één koop-/aanneemovereenkomst. U kunt ook een bouwkavel kopen en zelf of samen met anderen uw woning realiseren. Dit wordt (collectief) particulier opdrachtgeverschap of ‘zelfbouw’ genoemd.
Bij de hypotheekaanvraag voor uw nieuwbouwwoning overlegt u aan de bank een gespecificeerd overzicht ter onderbouwing van het bedrag dat u wilt lenen. De waarde van de woning bepaalt voor een deel wat u maximaal aan hypotheek kunt krijgen.
Bij projectmatige bouw wordt de waarde van de woning bepaald aan de hand van de koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met kosten voor bouwrente, renteverlies tijdens de bouwperiode en aansluiting nutsvoorzieningen. Afhankelijk van de woning en het beleid van de bank kunnen ook andere kosten worden meegenomen.
Bij zelfbouw stelt de bank de waarde van de woning vast aan de hand van een gevalideerd taxatierapport dat is opgesteld door een deskundig taxateur. Daarbij wordt alle relevante informatie beoordeeld.
Op basis van alle relevante documentatie (inclusief uw inkomensgegevens) stelt de bank vast of er sprake is van verantwoorde financiering. Is dat het geval, dan ontvangt u van de bank een hypotheekofferte. Houd er rekening mee dat de bank pas een bindend aanbod kan doen als alle relevante documenten definitief zijn.
Bij nieuwbouwwoningen staat vooraf niet altijd vast wanneer met de bouw wordt begonnen. Controleer daarom tot wanneer de hypotheekofferte geldt en of u deze periode kunt verlengen. Ga ook na of in de koop-/aanneemovereenkomst ontbindende voorwaarden zijn opgenomen, bijvoorbeeld dat de bouw niet doorgaat als er te weinig woningen zijn verkocht of de vereiste vergunningen niet worden afgegeven.
Nadat definitief besloten is tot de bouw van uw nieuwbouwwoning, tekent u bij de notaris de leveringsakte. Meestal tekent u dan ook de hypotheekakte. Vanaf dat moment betaalt u rente over uw nieuwe hypotheek.
Na ondertekening van uw hypotheekakte wordt uw bouwdepot geopend. Hieruit kunt u de bouwtermijnen betalen, evenals facturen van (onder)aannemers waarvoor u bij de aanvraag van de hypotheek een bedrag in uw budget heeft opgenomen.
Over het bedrag dat nog in depot staat, vergoedt de bank rente. Nadat u betalingen heeft gedaan is het bedrag waarop u rente ontvangt lager dan het bedrag van de volledige lening. De depotrente is dan natuurlijk lager dan de hypotheekrente die u voor de volledige lening betaalt. Dit wordt ‘renteverlies tijdens de bouw’ genoemd.

Wat u van uw bank kunt verwachten

Voor de financiering van uw nieuwbouwwoning kunt u bij de bank een hypotheek aanvragen. Een nieuwbouwwoning betaalt u meestal in termijnen. Hiervoor heeft u een bouwdepot bij uw hypotheek nodig. Uw adviseur zal dit voor u verzorgen.

De waarde van de woning bepaalt deels hoeveel hypotheek u kunt krijgen. Vóór 2O18 kon u nog een hoger bedrag lenen dan de waarde van de woning. Per 1 januari 2O18 is dit door de overheid gewijzigd en kunt u maximaal 1OO procent van de woningwaarde lenen.

De waarde van uw nieuwbouwwoning wordt bepaald door een optelsom van:

  • kosten van de grond
  • bouwkosten
  • meerwerkkosten (bijvoorbeeld keuken, sanitair, vloeren)

Dit betekent dat u per 1 januari 2O18 bijkomende kosten (bijvoorbeeld kosten notaris en hypotheekadvies) volledig met eigen geld moet financieren.
Heeft u tijdelijk dubbele woonlasten omdat u al een hypotheek heeft afgesloten voor uw nieuwbouwwoning maar nog in uw oude woning woont? Dan kunt in bepaalde gevallen een overbruggingskrediet afsluiten. Dat is ook mogelijk als u de aankoop van uw nieuwe woning (deels) met de overwaarde op uw huidige woning wilt financieren, maar uw woning nog niet is verkocht. Uw bank of adviseur kan u informeren over de kosten en voorwaarden.

Wat u zelf kunt doen

Het is belangrijk dat u vooraf een realistische inschatting maakt van het budget dat u nodig heeft als u nieuwbouw koopt.

Bij het inschatten van uw budget gaat het niet alleen om de kosten van de grond en de aanneemsom, maar ook om bijkomende kosten zoals notariskosten, aansluiting op nutsvoorzieningen, vergunningen en kosten voor inrichting, bestrating en tuinaanleg. Houd rekening met eventuele tegenvallers; vooral bij zelfbouw is een financiële buffer heel belangrijk.
Heeft u financiering nodig voor de aankoop of bouw van uw nieuwbouwwoning? Neem dan contact op met uw bank of adviseur. Doe dit in zo vroeg mogelijk maar in elk geval vóór u zich contractueel vastlegt.
Het is raadzaam om een hogere hypothecaire inschrijving te nemen dan u verwacht nodig te hebben. Wilt u later de hypotheek verhogen? Dan hoeft u niet meer langs de notaris. Dit bespaart u tijd en geld.
Kies bij een nieuwbouwwoning voor een bouwonderneming met een waarborgcertificaat. U heeft dan bijvoorbeeld de garantie dat uw woning wordt afgebouwd als de bouwer tijdens het project failliet gaat. Bij oplevering van de woning heeft u het recht de laatste 5% van de aanneemsom in depot te storten bij de notaris. U heeft dan een stok achter de deur als na oplevering gebreken worden geconstateerd die de aannemer moet verhelpen. Meer informatie vindt u onder andere op de website van Verenging Eigen Huis.

Bij de bouw van een nieuwbouwwoning komt veel kijken, helemaal als u zelf of met anderen uw woning bouwt. Heeft u niet veel affiniteit met bouwen, begroten en overzicht bewaren, dan kan het verstandig zijn een deskundige in de arm te nemen, bijvoorbeeld een bouwbegeleider of financieel adviseur.

Veelgestelde vragen

Houdt de bank bij de waardebepaling van mijn nieuwbouwwoning rekening met het niveau van afwerking?

Vraagt u een hypotheek aan voor een nieuwbouwwoning, dan vraagt uw bank om een gespecificeerd overzicht van het bedrag dat u wilt lenen. Dan gaat het dus niet alleen om de koop-/aanneemsom maar ook om de kosten van het gewenste meerwerk, zoals keuken, sanitair en vloeren. De bank beoordeelt of de inschatting van de meerwerkkosten reëel is en of deze kosten meegefinancierd kunnen worden.

Voor welke betalingen mag ik het bouwdepot gebruiken?

Uit het bouwdepot mag u facturen betalen voor de bouw van uw woning, zowel arbeidsloon als materialen. Het gaat dan om materialen die vastzitten aan de woning en niet verhuisd kunnen worden. Zo mag u een tegelvloer wel uit het bouwdepot betalen maar gordijnen niet. Twijfelt u of u kosten uit uw bouwdepot mag betalen? Neem dan vooraf contact op met uw bank of adviseur.

Kan ik een hypotheek krijgen als ik zelf mijn woning wil ontwerpen en bouwen?

Ja, onder voorwaarden is dat mogelijk. De waarde van de woning wordt dan bepaald aan de hand van een gevalideerd taxatierapport dat is opgesteld door een deskundige taxateur.

Daarbij wordt alle relevante informatie beoordeeld. Houd er rekening mee dat veel banken bij zelfbouw niet de maximaal toegestane hypotheek verstrekken. Wilt u hier meer over weten? Kijk dan op de website van uw bank of vraag uw adviseur.

Wanneer moet ik rekening houden met dubbele woonlasten?

Als u voor de aankoop of bouw van uw nieuwbouwwoning een hypotheek heeft afgesloten, worden de bouwtermijnen betaald uit uw bouwdepot. U leent dus al voor uw nieuwe woning, maar kunt daar nog niet in wonen. In dat geval krijgt u te maken met dubbele woonlasten. U betaalt dan rente over uw nieuwe hypotheek én huur of hypotheekrente voor uw huidige woning.

Ik heb tijdelijk dubbele woonlasten. Kan ik een overbruggingskrediet krijgen?

Het hangt van uw persoonlijke situatie en het beleid van uw bank af of u hiervoor een overbruggingskrediet kunt krijgen. Het is belangrijk dat u kunt aantonen dat u de dubbele lasten (inclusief het overbruggingskrediet) kunt dragen. Is uw woning al verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verlopen, maar is de akte nog niet gepasseerd bij de notaris? Dan kunt u meestal een hoger overbruggingskrediet krijgen. Laat u goed informeren of en in welke mate de rente aftrekbaar is. Meer informatie hierover vindt u o.a. op de websites van de Consumentenbond en de Belastingdienst.